初秋，青島山鋼東部新天地的售樓現場人滿為患，熙熙攘攘，置業顧問忙著接待一批一批的購房者。讓購房者一見傾心的，正是該項目的優勢：地處嶗山金融區，位于地鐵樞紐旁，集SOHO公寓、多變LOFT、高端寫字樓以及購物廣場、健身所、影院等互動街區為一體，從配套、生活、服務等各大界面出發，滿足了投資者的各種需求。

“這塊商業地塊，如果單純是賣寫字樓，肯定不好賣，寫字樓市場過于飽和了。”青島信萊置業公司黨支部書記、副經理鄭紅艷詳細介紹了樓盤的情況。“把純商業地產做成高端的大型商業綜合體，這是山鋼地產的第一次嘗試。”

窮則變，變則通。市場容量、國家調控、行業洗牌、自身發展等多重因素決定了房地產已由黃金時代進入白銀時代，面對行業未有之變局，山鋼地產將如何應對？什么樣的策略才是最佳策略？最新的嘗試都有哪些？

構建“一核四元”新體系

雖然房地產作為一個古老的行業，本質就是投資和蓋房子，這個邏輯從古至今一直沒有改變。但是，房地產行業承載著這個國家和社會的多種功能和屬性，房地產的發展并不單純。

市場容量越來越接近天花板，城市分化、市場分化現象更加嚴重；按照“房子是用來住的，不是用來炒的”調控基調，政府正在構建房地產長效調控機制；企業競爭態勢不斷加劇，行業集中度越來越高；房地產行業由粗放發展期進入精益運營期，呈現出強者恒強、弱者愈弱的局面。

這是山鋼地產對于房地產市場所做的概括。這也是當下房地產市場的真實寫照。

這個行業今后怎么發展？山鋼地產規劃發展部部長葛旭說：“房改從1998進行到現在，市場短缺問題基本得到解決，但居民對住房品質、對居住延伸的綜合配套服務提出了更高的要求。房地產發展不平衡不充分，供應不足和需求不足同時存在，結構性矛盾突出。讓所有人形成共識的是，房地產行業將迎來一次巨大的變革。”

面對洶涌的改革大潮，山鋼地產積極探索轉型升級發展的方向和實施路徑，縱觀《山鋼地產公司新舊動能轉換三年行動計劃》，定位由“專業化房地產開發企業”向“綜合性房地產開發運營企業”轉型。增量開發做大做優，存量運營占領先機，成為區域市場有影響、山東市場有位次、差異化市場領先的集團化企業。

三年發展布局呈現清晰主線：應勢調整產業結構，以住宅地產開發為核心，快速發展物業服務、商業運營，積極探索產業地產、住房租賃業務，構建“一核四元”產業體系。

明確區域布局，在對濟南、青島、上海三大戰略區域深耕的基礎上，向濟南、青島、上海的周邊熱點區域和國內其他戰略機會城市進行拓展，形成“3+X”的區域布局。

完善產品與服務，以開發高性價比住宅為核心產品、以商業辦公為補充產品，以鋼結構綠色住宅為差異化特色產品；以物業管理為常規服務，綜合性社區商業、產業園區運營和長租公寓運營為特色服務，逐步形成“輕重結合、兩翼齊飛”的業務模式。

葛旭表示，目前物業管理、商業運營得到了快速發展，住房租賃和產業地產實現有效突破，發展的“含金量”不斷提高，公司業績呈現持續強勁增長的良好態勢。

“互聯網+”助力物業升級

“取得電梯維保資質，組成專業隊伍，成立了電梯維保部，定期對外部業務——濱州萬壽堂醫院運行的電梯部件進行‘體檢’，每年可實現利潤80余萬元，我們不斷拓展物業業務‘觸角’”。山鋼地產信萊物業公司副經理黃現振介紹。

信萊物業在傳統物業模式下推行物業服務標準化，提升物業服務品質，培育核心競爭力，開展多種經營增值服務，提高業主滿意度，實現新舊動能轉換。

推行物業服務標準化，通過三級巡查、業主懇談會，標準化建設，創新服務，便民措施和合理化建議，以更具性價比的物業服務，讓業主更加滿意。培育核心競爭力，取得電梯維保資質和立體車庫維保資質，培育保潔專業核心競爭力，現在自行維保電梯218部，維保立體車位1136臺。開展便民增值服務，便民小超市、洗車機、家政服務、房屋中介服務、辦公用品配送服務等多種經營迅速開展，上半年實現多種經營收入253萬元。

創新，不只是新興業態的專利，傳統物業產業也可通過“互聯網+”實現與新技術的融合發展，進而實現自身價值的延伸。 信萊物業緊緊圍繞智慧型社區建設，以現代物業為目標，推動互聯網+物業智能發展。建立大數據平臺，數據類型可涵蓋業主信息、設備信息、車輛信息、社區信息、日常運營信息等各方面。依托數據建立一體化的信息化管理平臺，整合客戶、運營、財務等各類模塊，現有業務管理執行規范繼續夯實，實現從“手工賬”轉變為“電子賬”。建立服務社區的業主連接通道，借助移動化交互手段，實現員工、業主、設備的在線連接、數據連接、業務連接，提高業主的服務感知。將管理小區的經營情況全部實現數字化管理，從房屋承接查驗、移動APP驗房，入伙到后期房屋維修、車輛管理、樓宇管理、收費管理和開展社區的養老、家政、教育、裝修、保險等業務板塊等。

開啟商業運營“新風口”

“以泰安東岳鑫城和潤家超市為起點，注冊‘和潤家’商標，尋找合適的物業，形成以社區便利店與中型超市相結合的超市連鎖經營體系，自去年12月開業至今年8月份，‘和潤家’超市共實現營業額649萬元。”青島山鋼和潤商管公司副經理趙麗麗倍感自豪。

隨著行業發展和競爭加劇，商業地產初級階段的裸售方式逐漸被淘汰。現代商業地產則建立在全過程、專業化的商管體系的基礎上，以先進的策劃設計理念，高效的運營管理模式、科學的業態組合，再輔以緊密的商家聯盟，快速盤活做旺商業物業。和潤置業先后考察了省內外上百個項目，及時了解地產市場形勢、信息與發展動態。

目前，溫州奧體城項目的亞朵酒店已完成樣板間驗收工作，海啦啦娛樂城預計11月份開始營業，和潤家超市成為周邊生活類超市的銷售冠軍，簽約銀座健身，長租公寓完成調研報告，方案正在設計階段……青島山鋼和潤商管公司運營項目涵蓋了超市、酒店、休閑娛樂等，項目主要分布在上海、溫州、泰安等地。

商業運營立足內部資源，提高運營能力，盤活現有資產，打造特色商業項目；積極開拓外部市場，多渠道拓展，多業態經營；建立長期有效的商業運營管理盈利模式，實現以商業地產運營獲利與商業經營獲利并舉，打造成有影響力的商業品牌。

充分利用自有商業物業經營，形成多業態齊進的發展局面，創造多渠道利潤來源。利用自身社區商業居多的有利條件，積極快速發展與社區居民相關的超市、便利店、生鮮水果店等社區零售業。以泰安東岳鑫城和潤家超市為起點，重點完善超市內部管理制度，形成超市運營標準化管理體系，快速做大。以山鋼溫州奧體城亞朵酒店為突破口，探索出自己的酒店管理模式，不斷積累酒店經營管理經驗，從最初加盟其他品牌酒店到逐步形成自己的酒店品牌。抓住民眾對休閑娛樂需求不斷提高的趨勢，復制溫州奧體城“海啦啦水秀城”的經驗，積極發展休閑娛樂產業，使之成為新的利潤增長點。逐步探索長租公寓、餐飲業、廣告業務等其他業態，實現效益最大化。

從山鋼地產總部辦公樓望出去，清晨的青島奧帆基地風平浪靜，蔚藍的海面上幾只帆船，輕盈得如同一只只掠水的燕子。這片海面有時也會波濤洶涌，但只要堅定轉型發展的方向和決心，積極推進由專業房地產開發企業向綜合性運營企業轉型，這艘帆船必將乘風破浪，開創持續向好的發展局面。